折角マンションを買っても維持管理がうまく行かなければ資産は目減りする。管理会社の選択ではデベロッパー系には注意、独立系にも検討すべき価値がある。決して販売会社系の管理会社や業界最大手に騙されてはいけない。
マンション管理には販売会社系の管理会社デベロッパー系と関係がない独立系の２種類があり購入時はデベロッパー系の管理会社と委託契約が成されるがそこに大きな問題がある。
デベロッパー系は親会社の販売するマンションの管理を何の努力もなしに手に入ってくるが、独立系は切磋琢磨して他社と競争することになる。
何か、問題があったときはデベロッパー系の管理会社は親会社にクレームを付けてくれやすいと思うだろうがそこが大間違いだ。独立系の方がしがらみがないのでクレームを付けやすいし法的争いもアドバイスしてくれる。
デベロッパー系管理会社は販売会社と同じで自分のグループ会社に不利な事はやりたがらない。
それと大きな違いは管理費が独立系の方が安い。業務はしっかりやっていて管理費が安いことはこの上ないメリットだ。私の試算した例では年間１００万円削減出来る。
そして独立系の管理会社では今問題になっている大規模修繕費の不足問題でいろいろ工夫している。３年に一回小規模修繕を実施し修繕費が高くならないよう、均等化に努力し実績を上げている会社があった。
でもデベロッパー系の今の管理会社はそんな工夫はしていない。だからノーハウも持っていない。
ある独立系の管理会社に大規模修繕を依頼したら、「それだけは困る」と断られた。月々の管理があっての大規模修繕があるのだ。
私のマンションのデベロッパー系管理会社の管理には不審な点が多い。
マンション管理のあり方に不審な点が有りお客様相談室に「会社の管理マニュアルを見せろ」と要求したら「担当者に聞け」という。担当者では埒があかないので要求しているのだというと「そんなものはない」と言うのだ。
後で分かったことだが担当者任せであったようだ。これではダメと言う事で組織の改編をしたと言う。グループ制にしたというのだ。
同じ規模の管理会社でも従業員数が倍／半分のところがある。要はマンション担当者の背後で支援する財務部門、設備管理部門、修繕部門のスタッフの問題なのだ。人数が少なければ当然にサービスの質も落ちる。
管理会社は「責任を持たない」ともいう。エントランスの防滑工事で失敗する事案が出て来て、「失敗したら誰の責任か」と問うと「管理会社は責任を持たない」と即答した。無責任な管理会社の提案を鵜呑みにして採用出来るのかとい問題がある。
理事会は管理会社への「丸投げ」を止めて自分たちで業者を選び検討することが大事だ。問題意識を持っていない担当者に「丸投げ」しても良い仕事は出来ない。業者との間のメッセンジャーボーイ的存在でしかない。
後で管理会社の課長が「提案者とよく相談してやるべきだった」と反省していた。
理事会自体にも問題がある。
何をやって良いのか分からない連中が順番に理事になりくじ引きで役職が決まる。そんな事で良い仕事が出来るわけがない。マンションの現状も知らないし、管理人、担当者がどんな仕事をしているかも知らない。
だから「マンション管理の適正化に関する法律及びガイドライン」をよく読んで利害関係にある管理会社との管理契約の内容などを検討し「よりよいマンション管理」に向け、質の向上を目指せとアドバイスするが出来ているかどうか。
管理会社によって、また担当者によって違うだろうが「会社に不利な事」「新しいこと」をやりたがらない。面倒だしカネがかかると反対する。それじゃ改善など出来ない。
理事会の報告を「各戸に配布しろ」と提案するとカネがかかる、個人情報が含まれていると反対する。それでも要求すると掲示板に掲げるという。誰が掲示板に掲げられた報告を読むのか。更に要求するとダイジェスト版で各戸に配が決まった。２年もかかった。
又、今までの理事会の経緯などを新しい理事長、理事会に説明しない。だからリセットされ新しく始めることになる。進歩がない。
理事会も経営感覚を磨かなければならない。修繕工事などは「丸投げ」せず管理組合が自ら検討することも考えなければならない。大規模修繕工事を控え大事な点だ。工事によっては管理会社と倍／半分の事例が多い。
私のマンションでも管理会社の失態が多い。一番の失態は総会や理事会の議長をやっていたことだ。規約にも反するし法的にも「そういう総会、理事会は存在しない」事になるのだ。管理会社は思うがままの言いなりで「良くやっている」と担当者を評価していただろうが「ガツン」と一発やって止めさせた。
デベロッパー系の最大手の管理会社でもこの体たらくだ。
何処のマンションの管理組合か忘れたが管理会社を募集しようとして理事長が組合員に訴えられ最高裁の判決が出るという。どういう内容か分からないが私にとっては管理会社の募集は正論ではないかと思う。
どうしても組合員は最初の管理会社を評価する。理由が無知さからだ。そして管理会社のダメさ加減が分かるのは大規模修繕工事が迫ったとき。それでは遅すぎるのだ。
関連記事
２０１８．６．１０
マンション管理は管理組合主導の経営感覚で
0 件のコメント:
コメントを投稿