迫るマンション大規模修繕工事にどう対応するか、何故13年目

 

マンションを所有していると一大イベントは１３年目ごと（？）に訪れる大規模修繕工事だ。１回目の修繕工事では、まだ予算に余裕があるのでそんなに問題にはならないが、２回目は資金不足が発生する。その時、慌てだすのが管理組合であり、理事会だ。 

今まで管理会社に任せっきりだったが、資金不足となるとそうは行かない。「管理会社に頼りきっていたこと」を反省し、管理組合主導のマンション管理のきっかけになる。 それはそれで効果はあるが、それでは遅すぎる。

私の住んでいるマンションも１２年目で来年大規模修繕工事だと管理会社が言っているようだ。総会で「建物診断」の計画が出たり、今修繕委員の募集が始まった。 

修繕委員の募集資格が厳しい。一級建築士の資格を持っているかとか職場で関連する仕事の経験があるかと問うている。私も自分の住んでいるマンションだから出来るだけ応募しようと考えているが、大規模修繕工事に対する管理体制がまったく分からない。 

恐らく、「管理会社が言うからそうしよう」という雰囲気だ。理事会に何の方針も無いようだ。 

こういう場合は、まず理事長が「よっし！これからやるぞ」と意気ごみを見せなければならないが、どうか。 

そこで疑問が出てくる。 

（１）大規模修繕工事に関して管理組合、管理会社、工事業者に規定、マニュアルがあるのか。そして役割分担が記されているのか。 

大事なのは、管理組合と工事業者が中心で進めることであって、管理会社の担当者が牛耳ってはいけない。話し合いのセッテイングや手続きはやるべきだがそれ以上の手は出してはいけない。 

不足面があれば理事長に進言するが、その時は発言に責任を持つべきだ。

（２）まず、何で１３年目なのか。急いで修繕する必要のある工事が見つかったのか。 

１２から１３年目とは国土交通省が言い出した例であって通常は１２～１８年の間にやればよさそうだ。

大規模修繕の周期が短いと建て替えなどの期間までに工事回数が多くなり管理会社、工事業者にとっては甘い汁だが管理組合にとっては無駄な出資になる。慎重に決めるべきだ。

（３）工事の管理体制が整っているか。

　　　工事を取り仕切る担当者は1級建築士などの有資格者なのか。そうでなければ工事の信頼性をどう確保しようとしているのか。

（４）契約書を結んだか。

往々にして日常の修繕の延長線上でやっていないか。きちんと契約書を作成し、検収を実施し工事後の責任をはっきりするべきだ。

（５）修繕委員の募集について 

区分所有者は自分のマンションを管理すべきだから、希望者を募集することはよいことだ。 

しかし、募集の根拠は、規定に記されているのか。役割はどうなのか。理事会と修繕委員会との関係はどうなのか。

通常であれば修繕委員会が大規模修繕工事を担当し、理事会に報告、総会で承認を得るというプロセスではないか。それともただのアドバイスか。

理事長が管理会社に頼りっきりの運営ではろくな工事は出来ない。それこそ無資格の工事総括担当者が「検収」もせず、最後に理事たちを現場に迎え簡単に説明して終わる。理事も素人なので何も分からないでは最低の大規模修繕工事になるが、これが普通なのかもしれない。

修繕委員に応募する前に管理体制、基本方針を聞こうと思っている。