2016年11月21日月曜日

マンション運営(1):管理会社「お任せ」から管理組合主導の管理体制へ

7年の小規模マンション(70世帯)の運営に携わって1年が過ぎた。管理会社「お任せ」から管理組合主導の主体性を持ったマンション運営に体制変更を企てている。これから中古マンションが増え需要もそう動くだろうと思うが、マンションの劣化を防ぐのは管理組合の管理如何による。

中古マンション購入には管理がどうなっているかが大切で、「管理組合による管理」が重要な要素とならないか。

私の住んでいるマンションはデベロッパーが開発販売したマンションで、若者向けの低価格(?)で将来を見据えた高齢者、障害者に優しいマンションではない。

分譲が始まり、入居すると販売会社から管理規約、細則など国土交通省の標準マニュアルが渡される。今まで一度も変更、見直しすることなくやって来た。理事は各フロアから1人順番に当たり、総会後くじ引きで役員が決まる。何も知らない、心構えもない理事から理事長が選ばれる。

総会の議案は管理会社の都合の良い内容、議長も管理会社に任せているのだから管理会社にとっては甘っちょろい管理組合だ。「理事長さん 理事長さん」と煽てていれば事は済む。

理事になりマンション運営に携わるようになって管理会社のマネージメントに疑問を感じるし、マンションの維持管理、清掃1つとっても満足は行かない。

理事は6人、改善提案しても意見が出ない。誰かが後ろ向きの発言をするとそっちになびき、管理会社は足元を見て否決になる。それでももう一人が同調すると動き出す。

管理会社の担当者に言っても聞かない。仕方なくお客様相談室に訴えると動き出すが、営業のラインは動きが鈍い。

そこで、新しい「理事会運営に関する細則」を作成し、理事会提案、総会決議の方向で動くことにした。今までは管理規約、細則で抽象的に記してあった内容を具体的に記し、これだけ読めば理事会の仕事が90%派分かるようにした。今までの管理規約の他にマンション運営の専門家が指摘している事項、私がISO9000番、14000番で身につけた内容を賦課した。

主要な改良点は
理事会の議長は理事長、(2)各担当役職理事の役割を明確にし、監事の仕事を強化した。(3)組合員とのコミュニケーションを保つために理事会での議案を公募、(4)作業/工事の内容、費用、支払いについて理事会がチェック、(5)専門委員会を設置し経費の削減、大規模修理工事を検討させることが出来るようになり、(6)年に2回、理事会と管理会社が合同でマンションの維管理状況をチェックし、必要があれば是正勧告できるようになるなど改善を図った。

ネットで調べると、どこのマンションも管理運営に問題を抱えているようだ。管理会社はいざというときは役に立たないという意見が多い。

同感だ。


作成した新「理事会運営に関する細則」











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