今日の新聞を読んで（４４１）：マンション大規模修繕負担の軽減に注目

 新聞報道によると、マンション管理会社の東急コミュニテイ―がマンション管理で１２，３年ごとにやってくる大規模修繕工事の工事を工夫することで最長１８年ぐらいに伸ばすことができ管理組合の修繕費軽減に役立つ修繕サービスを発表したという。

私も分譲後１２年のマンションに住み、５年前に理事を経験し第２回目の大規模修繕工事で１億円弱の工事費不足を管理会社（D・A社）から提案された。

管理会社の担当者が資料を持ってきて各工事費目ごとに「右肩上がり」で経費が掛かることを説明したが、今まで「どういう経費を節約をし、今後どう節約するか」と問うても回答がない。自分が作成した資料でないので説明できないのだ。

その時、管理会社の課長も同席していたが、「合い見積もり」の質問をしても「見積もりは管理会社のD・A社ではなく別会社がやっているので「合い見積もをしろ」とは言えない」というのだ。

当然なのだ。管理会社はお手伝いしているだけで、工事業者ではないのだ。そこのところを「管理契約」で明確にしておかなければ間違えるのだ。

管理組合はほとんど管理を管理会社に任せきりだ。ところが２回目の大規模修繕工事で多額の工事費不足が生じると、「任せっきりは間違っていた」と自覚するのだ。一時的に多額の工事費負担はたまったものではない。そこで目が覚めるのだ。

東急コミュニテイ―とはマンション管理で話し合ったことがある。

大規模修繕工事での工事費対策として、３年ごとに小規模修繕工事を実施し、４回目に大規模修繕工事をすることにより工事費軽減ができるというのだ。私も現役時代設備管理をやっていたが、日ごろからきちんと管理していれば大きな工事費は避けられることは経験していた。

でも「３回の小規模修繕をやると結果的に１回の大規模修繕より高くつかないか」と聞くと、そうはならないという。おそらく日常のマンション管理とセットになっての効果だろう。

「大規模修繕工事だけ請け負ってくれないか」と聞くと「それはダメ」と拒否された。

専門家に言わせると建て替えの６０年までの複数の大規模修繕の総費用は１４％ほど削減できるという。

今の管理会社D・A社のマンション管理費も他社に比べて高い。管理会社を変えることにより年間９０～１００万円は節約できることもわかったが、マンションの管理会社を変更することはなかなか難しい。

もうすぐ一回目の大規模修繕工事の見積もりが出るので、それを参考に２回目の大規模修繕工事の工事費を算出し工事費不足にどう対応するか検討することになった。それまでに経費削減をやっていくことにもした。掃除人として女性を午前中に雇っていたが廃止することにより年間１００万円を削減できた。

マンション管理は管理組合主導でやるべきだが、何しろ素人の集まり、管理会社に頼らざるを得ない。それをいいことに工事費をボラれているのだ。管理組合が自ら工事業者と交渉し「合い見積もり」を取っていくやり方をしなくてはおいけないが、難しいのだ。

そういう時に東急コミュニテイ―のようなシステムを構築した管理会社に管理を依頼できることは大きなメリットがあるのだ。