今日の新聞を読んで（４０４）：マンション管理会社の変更に失敗しないために

マンション管理に問題が山積している。国土交通省は自治体と協力し管理組合の管理の強化を打ち出しているが、その主な目的は区分所有者の高齢化で管理組合を結成できなかったらり、4～50年経過の老朽化マンションの取り扱いをどうするかだ。

しかし、その前に区分所有者に若い人たちが多いマンションでもマンション管理に問題が出ているのだ。その要因は管理会社にもある。「すべてやりますから任せてください」式のPRで「管理会社任せ」がはびこる。だが20年後の大規模修繕工事を控え修繕費の不足が明るみに出ると「管理会社任せは間違っていた」と気が付き管理組合が主導するようになる例があるのだ。

そんな時、朝日新聞２０２０．１０．１６「マンション管理会社かえるにはリスクも」の記事が目に留まった。

確かに管理費のコストダウンはサービスの悪化にもつながる。私が調べた経験からも年間90万円のコストダウンになる例があった。今やっている管理と同じ方法での比較検討が必要だ。手を抜いての管理費削減かもしれないからだ。

記事の中では安易に管理会社を変える前に「今契約している管理会社で改善できる道を考えたほうがいい」とのアドバイスもうなずける。

しかしその前にやるべきことがある。

（１）まず、管理組合員はどんな管理を望んでいるか。それを考えないで管理会社を変えることを考えても何にもならない。そして理事会を中心に管理組合がやってみることだ。不足している管理項目ががわかれば管理会社に要求すればいい。

（２）管理会社の組織はどうなっているか。私が調べた経験ではデベロッパー系の管理会社で従業員数が1200人の会社もあれば、非デベロッパー系でも2500人の会社もあり倍半分だ。従業員が少ない会社は「手抜き管理」をやっているとみるべきだ。

そしてHPを見ても組織がはっきりしない会社もある。管理組合は管理会社に管理を委託していると思っていても実態は管理会社の担当者に委託している例が多いのだ。だから何でも担当者が表に出てくる。「いい担当者」に当たればいいが、「悪い担当者」に当たったら運が悪かったのだ。交代を要求してもなかなか対応してくれない。

（３）こういう会社は担当者が自分の都合のいいように運用する。理事会がしっかり監視しなければ「管理費横領事件」など背信行為を起こしやすい経営環境にあるが理事会は監視していないから騙されやすい。

（４）管理会社は定期的に「内部監査」をやったり顧客のマンションの管理状況をチェックし理事会に改善提案しているか。従業員数の少ない会社はそんなことをやる人員、時間がないはずだ。

（５）要は、マンション管理に関する「品質管理」をやっているかだ。ISO９０００、１４０００シリーズを取得していれば判断できるが、取得していないと判断が難しい。

マンション管理は、本来は管理組合主導で実施すべきであるが、最初のうちはなかなか難しい。だから管理会社に頼る傾向にあるが、管理会社が「手抜き管理」をやっていると何が本当のマンション管理かわからなくなる。

（６）また、マンション管理会社は国土交通省に登録することになっているが、国土交通省は質のいい管理を提供できる管理会社を登録しているのか。私にはそうは思えない。登録条件を厳しくし定期的に監査すべきではないのか。

そして、まずは管理組合員一人一人が「自分の資産」をどう管理していくかをしっかり考えるべきではないか。組合員の高齢化への対応、老朽マンションの処置も大事だが、若い組合員の多いマンションでも管理を強化すべきである。