2018年6月10日日曜日

マンション管理は管理組合主導の経営感覚で


マンション管理は管理組合主導の経営感覚でやるべきで従来の管理会社への「お任せ」管理では対応出来なくなってきている。当初は何も感じず言われたままに管理会社に頼っていたが、巨額の修繕費を必要とする大規模修繕工事が迫ってくると「お任せはまずかった」とはじめて失敗を認めるのだ。

私も70世帯弱の小規模マンションの理事が順番であたり2年間理事を経験した。多くの理事が何も分からず、何をして良いのかも知らず、理事会に出席し管理会社の提案する議題にYES/ NOの議決をするだけだ。

驚いたことに理事会や総会の司会まで管理会社の担当者がやってしまう。議題も管理会社の都合の良いことばかり上げてくるので管理会社の言いなりだ。

ところが調べてみるとこれは規定に違反している。法的にもそのように運営された理事会、総会は存在しないのだ。そうすると7年間でどれだけの総会と理事会が存在しないことになるのか。

そして理事会のメンバーでもないのに議論の中に入ってきて自分のまずいことになりそうだと否定的発言を繰り返した。

理事会の内容でも私が改善を提案しても他の理事が何も言わなければ足元を見て担当者は無視する。だから議事録でどうなっているのか分からない。

こう言うことがあったのでお客様相談室にクレームを付けた。「今時担当者がそんな事をやっているんですか」と驚き数ヶ月後に営業が組織改革をやった。

マンションに対する管理会社の運営方針があるのかと問うと、「ない」と言う
担当者に聞いてくれと言うのだ。ようするに担当者の発言、提出する資料には会社は責任を持つのかと課長に聞くと、「私が印を打つ事にはやぶさかではない」ともいう。

どうも管理会社として責任管理がされていないのだ。これがデベロッパー系のブランド力を引っ提げた管理会社の実体だ。

管理会社にもデベロッパー系と独立系の2種類がある。
デベロッパー系は親会社の開発したマンションの管理を自動的に受けられるから何の努力もせず、契約マンションは増える。一方、独立系は管理の差別化のために切磋琢磨して管理組合の運営に貢献しようとする。

デベロッパー系では管理費が月165000円、独立系では同じ内容で89万円と大きな開きがあることが分かった。「内容を提示してくれ」というと断られた。客先にサービスを提供するための費用の内訳も開示できないのだ。

管理会社を変えると年間100万円の節約になるのだが現在の理事会の様子から提案は出来なかった。「〇〇さんの何処が悪いんですか」と言うことになる。

又、同じ規模のマンション契約日本一と主張するデベロッパー系と独立系の組織を比較すると、従業員数がデベロッパー系1200人に対して独立系2500人と大きな開きがあった。この差がサービスに影響している。

今私が入っているマンションのデベロッパー系管理会社は以前に経営不振になり生命保険会社の系列に買収された、だから経営改善で人件費を削減するために人員整理をしたのだろう。ベテラン、優秀な社員は退職し、どうでもいい社員が残ったのだろう。

「担当者を変えろ」と要求しても拒否する。ネットでは良い管理会社は「担当者はいつでも変えるシステムになっている」と言う項目があったが、ダメな管理会社なのだ。

マンションの特性を考慮した維持管理がされていない。一般のマンションのやり方で管理するから手を抜いた清掃になり、汚れも酷い。大規模修繕工事で修繕すればいいとでも思っている。

つくづく困った管理会社で担当者だ。組合員が気づくのは2回目の大規模修繕工事を目前にしたときだろう。

最後にマンション管理を強化するには、理事会という組織を強固なモノにする必要があると考え「理事会の運営に関する細則」を総会に提案したが反対された。でもこれは大事だと思い2年前にブログで公開したが、今アクセスが増えている。

何故かは分からないが、読売新聞2018.5.28「タワマン修繕 入念に準備」の記事が出てからだろうと思う(注意、この記事で言う大京が良いと言っているわけではない)。

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2016.11.21掲載
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